YK법률사무소 디스커버리센터 더 셜록

대법원의 2018 사법연감에 따르면 지난 2017년 한 해 동안 접수된 민사 본안 사건 중 가장 많은 케이스가 건물 명도소송 분쟁이었다. 소액 사건을 제외한 1심 사건 중 14.6%나 차지한 명도소송은 권리 없는 자가 부동산을 불법으로 점거한 채 정당한 권리자에게 인도해주지 않을 때 소유자가 점유자를 상대로 제기하는 소송을 말한다. 대개 임대차계약의 해지 사유가 발생했을 때 제기하는 경우가 많다. 

명도소송에서 승소하게 되면 소유자는 강제집행을 거쳐 부동산의 점유 상태를 회복할 수 있다. 다만 소송 비용이 만만치 않게 소요되며 그 기간도 최소 4~6개월 정도 걸리기 때문에 누구나 선뜻 마음을 먹기 쉽지 않다. 특히 소송을 진행하는 도중에 임차인이 점유를 포기하거나 제3자를 끌어 들이기라도 하면 문제가 더욱 복잡해지기 때문에 임대인의 손해는 커질 수 밖에 없다. 

특히 일반 부동산에 비해 권리관계가 복잡한 특수 부동산을 둘러싼 분쟁은 소유자가 자신의 정당한 권리를 행사함에 있어서 어려운 점이 많아 법적 지식이 전무한 상태라면 해결하기 힘들다. 특수부동산의 유형으로는 공장이나 비닐하우스, 모텔 등 숙박업소, 웨딩홀, 주유소 등이 있다. 

이러한 부동산은 임대료나 권리금이 고액으로 형성되어 있거나 각종 부속물(지상물)이 존재하기 때문에 당사자들 간의 합의점을 찾기가 쉽지 않다. 또한 모텔이나 고시원 같은 숙박업소는 부동산을 점유하고 있는 사람이 임대차 계약을 맺은 당사자 외에도 여러 명이 존재할 수 있어 점유자가 이들을 방패 삼아 퇴거를 거부하는 일이 잦다.  

법무법인YK 부동산건설센터 이석원 건설전문변호사는 “특수명도소송의 어려움을 알고 있는 소유자들은 점유자를 상대로 합의를 하려 하지만 자신이 우위를 점했다는 사실을 알고 있는 사람과의 협의는 결코 쉽지 않다. 점유자가 당연히 퇴거해야 하는 상황임에도 불구하고 과도하게 많은 이전 비용을 요구하는 등 곤란한 상황이 진행될 수 있기 때문에 사전에 철저히 계획을 세워 접근해야 한다”고 조언했다. 

예컨대 공장에 대한 특수명도소송을 고려하고 있다면 내부에 설치되어 있는 대형 기기나 집기 등에 대한 강제집행 방안에 대해 사전에 고민해야 한다. 막대한 금액의 권리금이 조성되어 있는 웨딩홀이나 주유소 등 특수 상가라면 권리금에 따른 손해배상을 어떻게 처리해야 할지, 원상회복에 대한 책임을 물을 수 있는지 등 주요 쟁점을 미리 확인해야 소송 기간을 단축하며 최대한 손해를 줄일 수 있다. 

이러한 문제에 대해 이석원 건설전문변호사는 “필요하다면 점유이전금지가처분 등 다양한 사전처분을 이용해야 하고 법망을 벗어나 편법을 쓰지 못하도록 대책을 마련해야 지지부진한 특수명도소송을 단기간에 끝낼 수 있다. 특수명도에 대해 정확한 법적 지식을 갖추고 있는 건설전문변호사의 조력을 받는다면 사전에 예상하지 못한 사태가 벌어지더라도 해결책을 신속하게 마련할 수 있을 것”이라고 강조했다. 

출처: 공장 등 둘러싼 특수명도소송, 복잡한 이해관계 얽혀 해결 쉽지 않아 - 공감신문 - http://www.gokorea.kr/692913​