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▲ 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사​

상가나 주택의 임대차계약 기간이 만료되거나 정당한 계약 해지 사유가 발생하면 임차인은 건물을 비워주어야 한다. 그러나 임대차계약에 ^​대해 임대인과 임차인 사이의 이견이 존재하거나 별 다른 이유 없이 임차인이 건물의 점유권을 넘겨주지 않으면 임대인들은 명도소송 카드를 만지작거릴 수밖에 없다. 

명도소송은 임차인이 불법적으로 점유하고 있는 건물의 인도를 요구하는 소송이다. 임차인이 임대료를 2회 이상 연체했을 때(상가라면 3회 이상), 경매로 부동산을 매입한 후 대금을 지불 한 지 6개월이 지났을 때, 임대차계약이 적법하게 종료되었을 때 명도소송을 진행할 수 있다. 

명도소송은 다른 민사소송에 비해 비교적 권리 관계가 명확한 편이기 때문에 사실 소송을 제기하고 마무리하기까지 그리 어려운 일은 없다. 다만, 명도소송의 요건을 증명하는 일을 두고 임차인과 임대인의 다툼이 길어진다면 임대인의 손해가 커지기 때문에 반드시 소송을 제기하기 전부터 입증 자료를 꼼꼼하게 모아 두어야 한다. 

특히 최근에 개정된 상가건물 임대차보호법의 특례를 확인하지 않으면 소송을 제기해도 불리한 처지에 놓일 수 있으므로 주의해야 한다. 지난 해 9월 개정된 상가임대차보호법은 지난 해 9월 20일부터 올해 3월 28일에 해당하는 기간 동안 상가 임대료를 미납한 경우, 이를 사유로 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 없도록 정하고 있다. 

한편, 명도소송을 부담스럽게 느끼는 일부 임대인들은 제소전화해조서제도를 활용하기도 한다. 이는 소송을 진행하기 전에 당사자들이 판사 앞에서 만나 협의하고 화해를 하는 절차로 신청할 수 있다면 명도소송이 없이도 강제집행을 할 수 있어 시간과 비용을 크게 아낄 수 있다. 

다만, 모든 케이스에 대해 무조건 제소전화해조서제도를 적용하기는 어렵기 때문에 사전에 요건을 충족하는지 살펴보아야 한다. 제소전화해조서제도는 당사자가 임의로 처분할 수 있는 권리관계여야 하며 실제로 분쟁과 다툼이 있다는 사실을 입증해야 한다. 또한 임차인의 동의를 구해야 하기 때문에 이미 합의를 이루지 못해 감정이 상한 상태라면 진행 여부를 신중하게 고려해야 한다. 자칫 잘못하면 분쟁 상대방에게 대비할 수 있는 시간을 벌어주는 꼴이 될 수 있기 때문이다. 

명도소송에서 임대인이 승리하면 그 판결문을 근거로 강제집행 절차를 개시할 수 있다. 이 때 재판의 효력은 피고인인 임차인과 그와 동일시 할 수 있는 동거가족 등에게만 미친다. 다시 말해, 강제집행을 하기 전에 임차인이 제3자 등에게 점유 상태를 이전해 버린다면 그에 대해서는 강제집행을 할 수 없게 된다. 소송을 진행하느라 시간과 비용을 쏟았지만 다시 처음부터 시작해야 하는 최악의 사태가 벌어지는 것이다. 

법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “명도소송을 제기하기 전에는 반드시 점유이전금지가처분 신청을 하여 만약의 사태에 대비해야 한다. 명도소송을 제기할 때 간과하기 쉬운 부분이지만 소송의 실익을 챙기고 문제 해결의 시간을 단축하고 싶다면 자신이 활용할 수 있는 법률 제도가 무엇인지 꼼꼼하게 확인하고 사전에 조치를 취하는 편이 바람직하다”고 전했다.

출처 : https://www.gokorea.kr/news/articleView.html?idxno=706447