YK법률사무소 디스커버리센터 더 셜록

상가 권리금은 상가를 빌리는 사람이 앞서 빌려 살던 세입자에게 내는 금전을 뜻한다. 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 정의된다. 본래 권리금은 관행에 따라 인정되던 부분이지만 현실적으로 권리금에 매여 있는 자영업자들이 매우 많은데다 이와 관련된 문제가 끊이질 않아 결국 2015년 상가임대차보호법에 관련 조항을 신설하여 법적인 권리로 보호받게 되었다. 

상가임대차보호법에 따르면 상가임차인은 계약 종료 6개월 전부터 계약이 만료되는 시점까지 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있다. 건물주는 이 기간 동안 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해해선 안 된다. 만일 건물주가 임차인의 권리금 회수를 부당하게 방해했다면 임차인은 건물주에게 이에 대한 손해배상 책임을 물을 수 있다. 

문제는 현실적으로 임차인이 건물주를 향하여 소송을 제기하고 승소하기가 매우 어렵다는 것이다. 지난 2019년, 상가임대차보호법에 따른 권리금 소송에서 임차인이 승소한 사례는 전체의 40%에 불과했다. 대부분 신규 임차인을 주선하는 과정에서 상가임대차보호법상 요건을 충분히 갖추지 못하고 있거나 계약 만기 시점을 제대로 확인하지 않아 권리금 회수 기회를 놓치는 경우가 많았다. 

또한 손해배상청구소송의 특성상 건물주의 방해행위가 부당하다는 점을 임차인이 입증해야 하는데, 이를 위해 필요한 증거를 충분히 확보하지 못해 어려움을 겪는 이들이 적지 않았다. 

법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “오랜 시간 영업하여 권리금이 상당한 상가의 경우에는 그 동안 계약 갱신이 묵시적으로 이루어져 임차인이 계약 만료일을 제대로 파악하지 못할 가능성이 높다. 따라서 권리금을 제대로 회수하고 싶다면 예상되는 계약 만료일의 7~8개월 전부터 대비해야 한다. 임대차 종료일을 명확하게 확인하며 법적으로 권리금 회수가 인정되는 요건을 충족할 수 있도록 주의해야 한다”고 전했다. 

한편, 권리금에 대한 손해배상청구소송에서는 신규 임차인이 내기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상액으로 결정한다. 실질적으로 손해배상액을 정할 때에는 감정평가를 거치게 되는데 임차인이 생각하고 있던 권리금에 비해 이 금액이 낮은 경향이 있으므로 권리금 소송을 시작하기 전 소송의 실익을 정확히 따져볼 필요가 있다. 

이민우 부동산전문변호사는 “가능하다면 소송을 시작하기 전에 건물주의 책임을 입증할 수 있는 여러 증거를 확보해 두는 편이 바람직하다. 그래야만 소송에 걸리는 시간을 단축하여 비용을 아낄 수 있기 때문이다. 또한 소를 제기하기 전 내용증명을 발송하여 증거를 확보할 수도 있으므로 변호사와 상담하여 자신의 상황에 맞는 방법을 찾아보기 바란다. 철저한 대비만이 원하는 결과를 불러올 수 있다”고 당부했다. 

기사링크 : http://www.gokorea.kr/news/articleView.html?idxno=703317