YK법률사무소 디스커버리센터 더 셜록

[매일안전신문] 22년만에 개정된 임대차법이 부동산 시장의 혼란을 가중시켜 문제가 되고 있다.

지난 1일부터 시행된 임대차3법은 전월세 세입자에게 1회에 한하여 계약갱신청구권을 인정하고 임대료 인상 폭을 5%로 제한하는 내용을 담고 있다. 내년 6월부터는 전월세 신고제도 시행된다. 

기존에는 2년에 불과하던 전월세 계약기간을 4년까지 연장해 세입자들이 보다 안정적으로 생활할 수 있도록 도입된 법안이지만 시간이 지날수록 법의 맹점이 드러나며 우려를 사는 상황이다. 

임대차3법에 따르면 임대인은 자신이나 직계존비속의 실거주 등 예외적인 상황이 아니라면 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 없다. 그런데 거절당한 세입자가 이후 집주인이 실제 거주하는지 여부를 확인하기 어려워 제3자에게 임차 주택을 다시 빌려줘도 따지기 힘든 상황이다.

전월세신고제가 시행되면 이를 통해 사실 여부를 확인할 수 있지만 그 전까지는 세입자의 두 손이 묶였다고 봐야 한다. 또 임대차3법에서는 공실로 비워두는 것까지 금지하고 있지 않기 때문에 이러한 경우에도 문제 삼기 어렵다. 

문제는 또 있다. 임대차3법에서는 집주인과 세입자가 합의해 상당한 보상을 제공할 경우, 집주인이 계약 갱신을 거부할 수 있다고 규정했다. 그런데 이 조항을 집주인이 악용하게 되면 기존 세입자에게 지급한 합의금을 충당하기 위해 새로운 세입자의 보증금을 크게 올리거나 전세를 반전세나 월세로 돌리는 방법을 선택할 수도 있다는 이야기다. 

집주인이 세입자의 계약 갱신 요구를 거절한 후 2년 내에 제3자에게 그 집을 다시 임차한다면 기존 세입자는 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 이는 이번 개정안에 새로 생긴 조항으로 세입자의 계약갱신청구권을 보다 철저히 보호하려는 목적이지만, 실효성이 있을지 의문이 되는 부분이다. 

현행 법에 따르면 세입자는 집주인에게 계약 갱신 거절 당시 3개월치의 임대료나 집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료와 계약 갱신 거절 당시 임대료 차액의 2년분 또는 갱신 거절로 임차인이 입은 손해액을 비교해 가장 액수가 큰 것을 청구할 수 있다. 그런데 전세 보증금이 수 억원을 호가하는 상황에서 3개월치의 임대료라 해도 수 백만원에 불과하기 때문에 실질적으로 집주인에게 큰 부담이 되지 않을 것이라는 계산이 가능하다. 

법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “집주인과 세입자의 갈등이 커지고 있어 향후 전월세 계약이 어떠한 방식으로 흘러가게 될지 알 수 없는 상황이다. 과거에는 없던 유형의 갈등이 새로 빚어질 수 있으므로 자신의 권리를 제대로 보호받고 싶다면 섣불리 계약을 체결하지 말고 계약서 조항을 더욱 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.”고 조언했다. 

한편, 일부 집주인들은 임대차3법의 적용을 받지 않겠다는 내용의 특약을 전월세 계약서에 넣는 방법까지 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 그러나 이러한 내용의 특약은 본격적인 법적 분쟁이 진행되면 무효로 처리될 가능성이 높다. 

이민우 변호사는 “세입자의 주거 안정성을 보호하려는 임대차3법의 취지와 정면으로 어긋나는 내용의 특약은 인정되지 않을 것이다. 따라서 무리한 특약으로 법 위반의 위험성을 부담하지 말고 사전에 철저한 자문을 구해 법적으로 유효한 계약을 체결하는 것이 현명하다. 불필요한 갈등을 줄이기 위해서라도 변호사와 상담해 적절한 계약 조항을 마련하기 바란다.”고 말했다. 

출처 : 매일안전신문(http://www.idsn.co.kr)​