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[비즈 law] 부동산명의신탁, 복잡한 법률 분쟁의 씨앗 될 수 있어 주의해야
[비즈월드] 부동산명의신탁이란 부동산의 실제 소유주가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권이전등기를 하는 것을 의미한다. 부동산 실명제가 도입된 우리나라에서 부동산명의신탁은 세금 회피나 각종 규제를 모면하려는 수단으로 악용될 수 있기 때문에 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’은 명의신탁 약정을 무효로 정하고 있다.
명의신탁은 크게 세 가지 형태로 진행되는데 ▲명의신탁자가 자기 소유의 부동산을 명의수탁자 앞으로 등기 이전하는 ‘양자간 명의신탁’ ▲명의신탁자가 부동산을 매수하면서 등기는 수탁자 앞으로 이전하는 ‘중간생략등기형 명의신탁’ ▲명의수탁자가 계약 당사자가 되어 계약을 진행하고 등기 또한 자기 앞으로 하는 ‘계약명의신탁’ 등이다.
단 몇몇 예외적인 부동산명의신탁 상황에서는 명의신탁의 효력이 인정되기도 한다. 대표적인 예가 배우자 명의신탁이나 중종, 종교단체 등에서 발생하는 명의신탁이다.
특히 중종의 경우, 중종 명의로 선산 등 부동산 명의를 설정하기 어려운 사정이 많기 때문에 중종원 한 사람 앞으로 중종재산을 돌려놓는 일이 대부분이다.
그런데 종종 명의수탁자가 명의신탁자와의 신뢰를 깨버리고 명의신탁된 재산을 마음대로 처분하는 사건이 발생하곤 한다. 이런 경우, 원칙적으로 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 대한 물권 변동은 무효다. 때문에 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 소유권에 기한 소유권이전등기의 말소나 진정명의회복을 위한 이전등기 등을 청구할 수 있다.
하지만 매매 계약 등을 제3자와 체결한 경우, 제3자가 명의신탁약정 사실을 알지 못했다면 해당 계약은 유효하다. 신탁자와 수탁자 사이의 관계나 약정을 알지 못하는 제3자를 보호하기 위한 조치이지만 결과적으로 봤을 때, 선의의 제3자와 거래를 한 상황이라면 명의신탁자는 재산을 잃을 수 밖에 없다.
명의신탁자가 명의수탁자를 횡령죄 등으로 고소하려 해도 녹록치 않은 것이 현실이다. 횡령죄가성립하려면 ‘타인의 재물을 보관하는 자’라는 요건을 충족해야 한다. 그런데 대법원은 중간생략등기형 명의신탁이나 계약명의신탁에서 명의수탁자가 이러한 지위에 있다고 보지 않기 때문에 횡령죄의 성립을 부정한다.
양자간 명의신탁 형태라면 횡령죄가 인정된다. 그런데 올해 초, 서울중앙지방법원에서 ‘양자간 명의신탁’의 경우에도 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단한 판결이 나와 눈길을 끌었다. 법률전문가조차 명의신탁의 구체적인 형태를 구분하기 어려운데 양자간 명의신탁의 경우에만 횡령죄로 처벌하는 것은 부당하다고 판단한 것이다. 대법원의 태도는 아직 바뀌지 않은 상태이지만 앞으로의 판례에 주목할 필요가 있다.
부동산명의신탁은 이 외에도 복잡한 법률 문제를 수반할 수 있는 사안이다. 명의신탁자는 신탁자대로, 명의수탁자는 수탁자대로 불리한 처지에 놓일 수 있기 때문에 명의신탁약정을 체결할 때에는 신중해야 한다.
실제 권리 관계에 맞게 등기를 하는 것이 최선이며 어쩔 수 없이 명의신탁약정을 해야 하는 상황이라면 부동산명의신탁에 대해 잘 알고 있는 변호사의 도움을 받아 발생 가능성이 높은 법률 문제에 대해 충분한 보호 장치를 마련해야 한다.
*자료 협조=법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사
출처 : 비즈월드(http://www.bizwnews.com)