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▲ 법무법인YK 기업법무그룹 김동섭 부동산건설부 수석 변호사

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경제 상황이 악화되면서 상가나 거주용 부동산의 차임을 연체하는 임차인들이 속출하고 있다. 임대인은 어느 정도의 기간까지는 보증금에서 차임을 공제하는 방식으로 차임을 충당할 수 있으나 보증금으로도 연체된 차임을 감당하지 못하는 수준에 달하면 결국 임대차계약을 해지하고 임차인의 퇴거를 요구하게 된다. 그런데 임차인이 퇴거 요청을 수용하지 않는다면, 결국 명도소송까지 진행해야 하는 사태가 빚어지곤 한다.

명도소송이란 불법적으로 부동산을 점유한 사람을 상대로 적법한 소유자가 부동산의 인도를 요구하는 소송이다. 주로 임대차계약이 적법하게 해지되거나 만료되었는데도 임차인이 부동산을 계속 점유하고 있는 상황에서 활용된다. 다만 계약 해지나 만료의 적법성에 대한 입증 책임은 원고인 임대인이 부담해야 하므로 이에 대한 법률 규정과 조건 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

차임 연체를 사유로 임대차 계약을 해지하려면 주택의 경우라면 2개월, 상가의 경우에는 3개월분 이상의 차임이 연체되었다는 점을 분명히 해야 한다. 차임 연체는 반드시 2개월 또는 3개월 연속으로 진행될 필요는 없고 별도로 연체된 기간을 합쳐 기준에 달한 경우라 하더라도 계약을 해지할 수 있다.

주의할 점은 상가임대차보호법에 대한 임시특례 규정의 시행으로 인해 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체된 차임액은 해지권행사를 위한 차임연체액으로 볼 수 없다는 것이다. 따라서 이 기간의 연체를 제외한 나머지 기간의 차임 연체만 가지고 해지권이 발생하는지 따져보아야 한다. 만약 임시특례가 적용되는 기간의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한다면 이는 위법한 계약 해지이며 그에 따른 명도소송도 기각될 가능성이 높다.

명도소송을 염두에 두고 임대차계약의 해지를 통보할 때에는 이후 증거로 인정될 수 있는 내용증명을 활용하는 편이 바람직하다. 또한 명도소송을 진행할 때에는 반드시 부동산점유이전금지가처분 신청을 함으로써 소송의 실익을 확보해야 한다. 만일 소송을 진행하는 도중 임차인이 다른 사람에게 부동산의 점유를 이전해버린다면 소송에서 승소하더라도 부동산의 점유를 회복할 수 없어 또다시 새로운 점유자를 상대로 소송을 제기해야 하기 때문이다.

법무법인YK 부동산건설부 수석 파트너변호사 김효준변호사는 “만일 명도소송이 부담스럽다면 제소 전 화해제도를 활용해 볼 수도 있다. 일단 화해가 성립되면 화해조서 정본을 송달받을 수 있으며, 화해조서는 명도소송에서의 승소 판결과 동일한 효력을 갖기 때문에 강제집행을 할 수 있는 근거가 되기 때문이다. 하루라도 빨리 부동산의 점유를 회복해야 피해를 줄일 수 있으므로 보다 신속하게 문제를 해결할 수 있는 방안을 찾길 바란다”고 말했다.

출처 : http://www.bizwnews.com/news/articleView.html?idxno=28353