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부동산전문변호사, '명도소송, 피할 수 없다면 철저히 준비해야 효과적'
[기호일보=디지털뉴스부] 명도소송은 세입자가 정당한 이유 없이 부동산의 인도를 거부하고 비우지 않았을 때 집주인이 부동산을 넘겨받기 위해 제기하는 소송이다. 대법원이 지난 해에 발표한 사법연감에 따르면 2019년 한 해 동안 발생한 명도소송은 총 3만6709건에 달하며 2017년부터 해마다 3만건 이상씩 발생하고 있다. 강도 높은 부동산 규제로 세입자와 집주인 간의 갈등이 심화된 올해, 이전보다 더 많은 명도소송 사건이 발생할 것이라는 예측도 제기된다.
소송이라는 말에 부담을 느끼는 사람들도 있지만 명도소송 사유를 제대로 입증하기만 하면 집주인이 승소하기는 그리 어렵지 않은 편이다. 가장 빈번하게 발생하는 상황은 차임, 즉 임대료 연체다. 거주용 부동산이라면 2기의 차임이, 상가라면 3기의 차임이 연체되었을 때 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있다. 이 때, 차임이 연속해서 2기 또는 3기 연체될 필요는 없고 연체액을 모두 합산했을 때 2기 또는 3기분에 달하면 된다.
이 밖에도 임대차 기간이 만료되었거나 세입자가 집주인의 허락 없이 권리를 양도한 경우, 임차물을 전대한 경우, 세입자가 파산한 경우, 세입자가 건물을 훼손, 멸실한 경우, 이 외에 계약을 위반하여 계약을 해지할 수 있는 경우에 집주인은 세입자를 상대로 계약 해지를 주장하며 건물의 인도를 요구할 수 있으며 명도소송도 제기할 수 있다.
명도소송에서 승소하면 강제집행을 진행해 건물의 점유권을 되찾을 수 있다. 다만 명도소송은 최소 6개월에서 길게는 2년이 넘는 기간이 걸리기 때문에 자칫 잘못하면 승소를 하더라도 실질적으로 집주인이 피해를 입을 수도 있다. 특히 소송을 진행하다가 세입자가 제3자에게 건물의 점유를 넘기기라도 한다면 바뀐 점유를 상대로 다시 소송을 제기해야 하므로 피해가 더욱 커진다.
이러한 문제를 예방할 수 있는 방법이 부동산 점유이전 금지 가처분이다. 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “점유이전 금지 가처분은 말 그대로 세입자가 다른 사람에게 점유 이전을 할 수 없도록 금지하는 임시 처분이다. 목적물의 인적, 물적 현상을 본 집행시까지 그대로 유지하는 것으로 혹 발생할 수 있는 최악의 사태를 방지하며 소송 기간을 단축하는 데 도움을 준다”고 설명했다.
만일 명소소송이 부담스럽다면 제소전화해 절차를 이용할 수도 있다. 이는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전 미리 해결 방안을 적시한 조서를 법관 앞에서 작성하는 절차를 의미한다. 추후 분쟁이 발생했을 때, 조서에 기재된 내용대로 소송 없이 강제집행을 진행할 수 있다.
다만, 이 방법은 갈등이 발생하기 전에 미리 준비해야 활용할 수 있기 때문에 이미 세입자와 실랑이를 벌이는 중이라면 큰 도움이 되지 않을 수 있다.
이민우 부동산전문변호사는 “불가피하게 명도소송을 진행해야만 한다면 철저한 사전 준비가 중요하다. 입증 자료를 얼마나 탄탄하게 제시하느냐에 따라 소송 기간이 달라지며 피해 규모도 좌우되기 때문이다. 부동산의 가치를 제대로 지키고 자신의 권리를 조속히 해결하고 싶다면 부동산전문변호사 등 법적 조력을 구해 접근해 보기 바란다”고 전했다.
출처 : 기호일보(http://www.kihoilbo.co.kr)